Mein Traum war es immer, ein Haus in Italien zu kaufen und dort irgendwann einmal zu leben. Ich weiß aus der Erfahrung her, dass ein Hauskauf in Italien viel Geduld mit sich bringt. Italienischkenntnisse sind von Vorteil und auch die Bereitschaft, viele Behördengänge zu erledigen. Nachfolgend möchte ich einige wichtige Informationen zur Hand geben, wie Sie am besten und am leichtesten eine Immobilie in Italien kaufen können.
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Die italienische Steuernummer beantragen
Ohne eine italienische Steuernummer kommen Sie nicht weit. Diese muss vorab entweder bei einer Italienischen Botschaft oder bei jeder Steuerbehörde (Agenzia delle Entrate) beantragt werden. Die Steuernummer besteht aus einem 16-stelligen alphanumerischen Code, der sich aus Name, Vorname, Geburtsort und -datum zusammensetzt. Dieser ist einmalig und dient zur eindeutigen Identifizierung einer natürlichen Person. Wer es eilig hat, sollte die italienische Steuernummer bei einer Italienischen Botschaft beantragen. Die Bearbeitung ist eigentlich relativ flott und kostenfrei.
Haus in Italien suchen
Ich persönlich rate jedem, nicht über große Immobilienportale zu gehen, denn dort werden häufig Häuser zu enormen Preisen angeboten, jenseits davon, was die Realität eigentlich in Italien sagt. Am besten ist es, ein Gebiet auszusuchen, welches nicht massiv von Urlaubern frequentiert wird. So gibt es dort kleinere Immobilienmakler mit regionalen Häusern zu erschwinglichen Preisen. Wer also ein Haus in Italien zu erschwinglichen Preisen kaufen möchte, dem rate ich
- auf regionale Immobilienmakler zurückzugreifen oder
- Tecnocasa für die Suche zu nutzen (zur Webseite von Tecnocasa)
Die Immobilie kaufen und finanzieren
Ist erst einmal das Haus auserkoren, so muss man sich die Frage stellen, wie möchte man es finanzieren. Es gibt in Italien drei Möglichkeiten:
- Hauskauf mit Kredit (credito, mutuo), gängig
- Hauskauf mit Ratenzahlung / Mietkauf (a riscatto), seltener
- Hauskauf mit Eigenmitteln, ganz selten
Hauskauf mit Kredit
Wer eine Immobilie mittels Kredit finanzieren möchte, sollte, wenn möglich, einen Kredit in Deutschland beantragen. In Italien ist eine Kreditbeantragung auch möglich, jedoch sind die Zinsen – zumindest aktuell – weitaus höher als in Deutschland. Ich würde daher raten, in Deutschland einen Kredit zu beantragen. Dabei sollte man beachten, dass gerade Auslandsimmobilien nicht gerne finanziert werden. Besser ist daher, einen einfachen Kredit ohne Verwendungszweck zu beantragen, auch wenn die Zinsen höher als bei einem Immobilienkredit liegen. Jedoch wird das Geld hierbei ohne viele Fragen zur Verfügung gestellt. Die Verwendung ist demnach der Bank egal, Hauptsache sie bekommt regelmäßig und pünktlich ihr Geld zurück.
Wer trotz höherer Zinsen und bürokratischen Mehraufwand sein Haus in Italien durch einen italienischen Kredit finanzieren möchte, der sollte Geduld und Ausdauer mitbringen. Ich habe zu diesem Thema bereits einen ausführlichen Artikel geschrieben, den ich oben unter dem ersten Absatz verlinkt habe.
Hauskauf durch Ratenzahlung
Kommen wir zur Ratenzahlung und Mietkauf in Italien. In Italien muss ich zugeben, ist dieses Vorgehen bis heute nicht gängig, da es in Italien viele schwarze Schafe gibt, die dann doch nicht wie vereinbart pünktlich ihre Rate zahlen. Daher winken viele Verkäufer Vornherein schon ab.
Aber: Es ist möglich und zwar sollte man hier bei kleineren Immobilienmaklern nachfragen, welches Haus mittels Ratenzahlung (comprare casa a riscatto) kaufbar wäre. Man erhält viele Absagen, aber auch einige Zusagen – und hier sollte man dann zuschlagen.
Benötigte Unterlagen für den Hauskauf
Wenn man erst einmal sein Haus in Italien gefunden hat, geht es dann zum Eingemachten: die Unterlagen zusammenstellen und den Vorvertrag (compromesso) machen.
Der Vorvertrag (compromesso)
Eine Anzahlung in Höhe von 10 % des Kaufpreises wird in der Regel beim Immobilienmakler geleistet, damit dieser das Haus reservieren kann und der Eigentümer sieht, dass man es ernst meint. Zudem muss der Vorvertrag (compromesso) unterschrieben werden, der auch per E-Mail zugesandt werden kann.
Der Vorvertrag ist ein Vertrag, ähnlich dem Kaufvertrag, der bereits alle Informationen über das Objekt beinhaltet und dazu dient, Rechte und Pflichten an der Immobilie zu sichern, sprich, dass der Verkäufer die Immobilie nicht unter der Hand verkauft oder später nicht mehr verkaufen möchte oder der Käufer das Haus dann doch nicht mehr haben möchte.
Sollte einer dieser Fälle dann doch eintreten, so müssen geleistete Gelder zurückgezahlt werden zuzüglich einer Strafe (caparra). Der Vorvertrag ist also ein rechtsverbindliches Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer und sollte nicht unbedacht vollzogen werden, denn die caparra, also die Strafe, ist in der Regel genauso hoch wie die Anzahlung, auch wenn oft geschrieben wird, sie hätte nur eine Höhe bis zu 25 % der Anzahlung. Die Realität sieht anders aus. In der Regel wird dann nach ein bis drei Monaten der Kauf des Hauses vollzogen.
Der Hauskauf beim Notar
Nach einigen Informationen, die der Immobilienmakler einholt, kann dann der Kauftermin beim Notar gemacht werden, den in der Regel der Immobilienmakler macht. Im Prinzip muss man als Käufer vorab nicht viel machen, weshalb ich immer zu einem Immobilienmakler rate, auch wegen der Tatsache, dass auch unter den Verkäufern in Italien viele schwarze Schafe sind. Man denke hier an illegal gebaute Häuser, keine klaren Besitzverhältnisse und vieles mehr. Also in Italien immer einen Immobilienmakler hinzuziehen, dann ist man auf der relativ sicheren Seite. Dieser erledigt im Vorfeld auch sämtliche wichtige Behördengänge.
Zum Kauftermin beim Notar sollten folgende Unterlagen mitgebracht werden, die vorab schon als Kopie beim Immobilienmakler hinterlegt werden:
- Personalausweis
- gegebenenfalls Heiratsurkunde bzw. Scheidungsurkunde
- italienische Steuernummer
- Bankverbindung (in der Regel reicht eine deutsche Bankverbindung)
- die erste Rate für den Verkäufer bei Ratenzahlung
- Bargeld für den Notar für die Bezahlung einiger Steuern und Einträge
Der Notar setzt im Vorfeld bereits den Kaufvertrag auf und bringt ihn zum Termin mit. Dieser beinhaltet alle Angaben und Informationen des Käufers und Verkäufers. Der Kaufvertrag wird vom Notar nochmals abgeschrieben, ebenso die Kaufurkunde. Das Original verbleibt bei den Akten des Notars. Wichtig zu wissen ist, dass der Notar nicht für die Richtigkeit der Daten zuständig ist, sondern nur für die Beurkundung der Angaben des Verkäufers. Daher ist es ratsam, beim Kaufvertrag nochmals zu schauen, ob alle Daten stimmen.
Dolmetscher oder eigene Italienischkenntnisse
Wer auf keine Italienischkenntnisse zurückgreifen kann, der muss sich notgedrungenerweise einen Dolmetscher suchen oder Jemanden mitbringen, der Italienisch versteht und übersetzen kann. Allenfalls wird der Notar seine Unterschrift und seinen Siegel nicht auf dem Kaufvertrag setzen. Er muss sicher sein, dass alles verstanden wurde, was er vorliest. Der komplette Kaufvertrag wird vom Notar vorgelesen. Dabei wird er stets fragen, ob alles verstanden wurde und auch einige Fragen nochmals tätigen, die dann vom Käufer und Verkäufer beantwortet werden müssen. Kurz gesagt: Italienisch ist unerlässlich.
Anfallende Kosten für den Hauskauf
Die Kosten hängen in erster Linie vom Kaufpreis ab. Zu entrichten sind für gewöhnlich nachfolgende Kosten. Diese können aber abweichen:
- Maklerprovision in Höhe von etwa 3 % + Mehrwertsteuer
- Registersteuer (imposta di registro) in Höhe von 10 % des Katasterwertes bei Zweitwohnsitz, 3 % bei Erstwohnsitz in Italien
- Überschreibungssteuer (imposta ipotecaria) in Höhe von 2 % des Katasterwertes bei Zweitwohnsitz in Italien; bei Erstwohnsitz unabhängig vom Immobilienwert 168 Euro
- Katasterwert (imposta catastale) in Höhe von etwa 1 % des Katasterwertes bei Zweitwohnsitz in Italien; bei Erstwohnsitz 168 Euro
- Notarkosten sind abhängig vom Kaufpreis
- Kaufbetrag oder erste Rate für das Haus
- eventuell Dolmetscher
- eventuell weitere Gebühren
Beispiel
Für ein kleines Rustico mit einfacher Ausstattung und einem Kaufpreis von 10.800 Euro können demnach folgende Kosten anfallen, die beim Notartermin bezahlt werden müssen:
- Immobilienwert: 10.800 EUR
- Registersteuer: 200 EUR
- Überschreibungsgebühr: 50 EUR
- Kataster: 115,69 EUR (Kategorie A/4, Klasse 1)
- Notarkosten: 2.500 EUR
Zu beachten ist, dass die Kosten und Gebühren von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sein können. Es gibt auch Mindestwerte, die eingehalten werden. Sollte also der Kaufpreis sehr gering sein, so kann eine pauschale Gebühr eintreten. Die Kosten werden jedoch vor dem Kauf immer vom Immobilienmakler bekannt gegeben. So gibt es keine bösen Überraschungen.
Katasterkategorien sind beim Hauskauf wichtig
In Italien wird eine Immobilie in eine der sechs Katasterkategorien A bis F eingestuft. Jede Kategorie bezieht sich dabei auf eine bestimmte Funktion von Immobilien, die wie folgt wären:
- A – Wohn- und Bürofunktionen wie Wohnhäuser und Büros
- B – öffentliche Funktionen wie Krankenhäuser, Gefängnisse, Altenheime
- C – kommerzielle Funktionen wie Läden, Beachbars
- D – spezielle industrielle und kommerzielle Funktionen wie Hotels, Pensionen, Pflegeeinrichtungen
- E – Funktionen von allgemeinem Interesse wie Flughäfen, Brücken, Türme
- F – Fiktive Immobilienfunktion wie Städtisches Gebiet, im Bau befindliche Einheiten, Solarparks
Katasterkategorie A
Für die meisten Personen wird die Katasterkategorie A eine Rolle spielen, die für Wohnzwecke steht. Diese wie auch die anderen Kategorien unterteilt sich noch einmal in verschiedene Gruppen, die letzten Endes für die Bewertung der Immobilie und die Höhe der Kaufnebenkosten von Bedeutung ist. Wer also ein Haus in Italien kaufen möchte, für den spielt die Katasterkategorie eine wichtige Rolle. Folgende Unterkategorien der Kategorie A gibt es:
- A/1 – Hochwertige Häuser in prestigeträchtigen Gegenden mit Bau-, Technologie- und Ausstattungsmerkmalen von höherem Niveau
- A/2 – Zivile Häuser, die zu Gebäuden gehören, deren bauliche und technische Merkmale sowie die Ausstattung den Anforderungen des lokalen Marktes für Wohngebäude entsprechen
- A/3 – Günstige Häuser, die hinsichtlich der verwendeten Materialien zu den Economy-Gebäuden gehören und in der Ausstattung auf das Nötigste beschränkt sind
- A/4 – Arbeiterhäuser mit bescheidenen Baumerkmalen und einer begrenzten, wenn auch wesentlichen Ausstattung
- A/5 – A/6 – werden nicht mehr genutzt
- A/7 – Kleine Villen mit bewirtschafteten oder nicht bewirtschafteten Gartenflächen
- A/8 – Villen mit höherem Standard und mit Vorhandensein von Parks und/oder Gärten in städtischen Gebieten
- A/9 – Burgen und Schlösser von besonderem künstlerischen oder historischen Wert
- A/10 – Büroräume und Privatbüros
- A/11 – Hüttentypische Behausungen und Unterkünfte wie Berghütten, Chalets, Trulli
Die Maklerprovision
In der Regel betragen die Maklergebühren in Italien um die 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer, die einerseits vom Verkäufer und andererseits vom Käufer getragen werden. In Italien werden die Kosten nicht halbiert. Der Verkäufer und der Käufer tragen jeweils 3 Prozent plus Mehrwertsteuer, manchmal fallen diese aber auch höher aus. Die Maklergebühren werden nach Artikel 1755 des Bürgerlichen Grundbuchs dann fällig, wenn es zum Vorvertrag kommt.
Für den Makler gilt dann die Vermittlung als abgeschlossen, so dass der er Anspruch auf die Provision hat. Oft ist es so, dass Makler ihre Provision in Teilen haben möchten. Einen ersten Teil erhalten sie bei Abschluss des Vorvertrages, den restlichen Teil nach dem Kaufvertrag beim Notar.
Laufende Kosten nach Hauskauf
Zu den laufenden Kosten kann ich aus eigener Erfahrung sagen, dass folgende Kosten im Laufe des Jahres eintreten werden:
- IMU (Grundstückssteuern): diese können entweder halbjährlich (Juni, Dezember) oder jährlich gezahlt werden
- TARI (Müllgebühren): diese kommen jährlich, oft im September
- Acqua (Wasser): kommt zweimal; einmal als Wasserrechnung zumeist im Februar und einmal als Abwasserrechnung zumeist im April / Mai
- Luce, Gas (Strom, Gas): beim Anbieter ENEL kommt diese alle zwei Monate
- Rundfunkgebühren: werden mit der Stromrechnung erfasst
- Bankgebühren: für den Abschluss eines Stromvertrages ist in der Regel ein italienisches Konto nötig, Gebühren oft quartalsmäßig
- Telefon, Internet: kommt monatlich
Was es beim Hauskauf zu beachten gilt
Wer ein Haus in Italien kaufen möchte, sollte sich bewusst sein, dass es immer laufende Kosten gibt. Zudem ist es ratsam, sich einen Immobilienmakler zu nehmen. Ich hatte dies bereits weiter oben angesprochen. Dies nicht nur der Einfachheit wegen, sondern vielmehr auch, um dubiosen Geschäften aus dem Weg zu gehen. Besonders im Süden wurde reichlich gebaut und das auch ohne Baugenehmigung. Wer sich also ein Haus in Italien im Süden kaufen möchte wie Sizilien, Kampanien, Apulien, Kalabrien und in der Basilikata, sollte lieber fünf Mal prüfen, auch, wer die Immobilie eigentlich verkauft.
So viel kostet aktuell ein Haus in Italien
Die Preise für ein Haus in Italien variieren stark von Region zu Region. In den Provinzen Biella, Cuneo, Vercelli und Novara können mitunter in Norditalien noch günstige Häuser erworben werden, die mit relativ wenig Aufwand hergerichtet werden können. Natürlich ist dies auch abhängig von eigenen Geschmack und Anspruch. Ein günstiges Ferienhaus bis 20.000 Euro Kaufpreis ist jedoch aktuell drin. Teilweise gibt es schon eingerichtete Häuser für knappe 10.000 Euro in kleinen Dörfern, die nicht unmittelbar neben einer größeren Stadt liegen.
Anders sieht es in Mailand, Rom, in der Toskana und an der ligurischen Küste aus, aber auch Venetien ist begehrt. Hier liegen die Preise gewöhnlich wesentlich höher wie eine aktuelle veröffentlichte Studie des Finanzamtes (Agenzia delle Entrate) in Italien zeigt. In diesen Gegenden bezahlt man für einen Quadratmeter schon so viel wie für ein ganzes Haus in einer anderen Gegend.
| Ort | Preis pro m2 |
|---|---|
| Portofino | 22.900 € |
| Mailand Duomo | 15.700 € |
| Mailand Brera | 15.200 € |
| Mailand Porta Nuova | 15.000 € |
| Cortina D’Ampezzo | 13.800 € |
| Sestri Levante | 13.700 € |
| Courmayeur | 12.100 € |
| Pinzolo | 11.500 € |
| Selva Val Gardena | 11.500 € |
| Mailand Porta Venezia | 11.300 € |
| Mailand Corso Magenta | 11.100 € |
| Mailand Sant’Ambrogio | 11.000 € |